新富町駅より徒歩2分、築地駅からも徒歩5分の好立地に建つ賃貸マンション、銀座レジデンス壱番館。実は民法には、その制定当初から区分所有や共有に関する規定はあったのである。第208条(建物の区分所有)では「数人にて一棟の建物を区分してその一部を所有するときは建物及びその付属物の共用部分はその共有に属するものと推定する」とか、第251条(共有物の変更)では「各共有者は他の共有者の同意あるに非ざれば共有物に変更を加ふることを得ず」とか、253条(管理費の負担)では「各共有者はその持ち分に応じ管理の費用を払いその他共有物の負担に任ず」といったことが規定されていたのである。だが民法の規定は縦割りの区分所有建物、よく落語などに出てくる八っさん、熊さんの住まいである棟割り長屋などを想定した建物の区分所有に関する規定だったため、戦後の住宅難、住環境の向上から土地利用の高度化が図られ、中高層の区分所有建物が出現するようになると、従来の民法の規定では、その権利関係を規制できなくなったのである。そこで、37年に民法の規定が削除され、独立の法律として「マンションの憲法」といわれる「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)が同年に制定された。同法の制定により、中高層共同住宅の区分所有関係、管理関係などは一応明確になった。区分所有建物の管理の特質は、なんといっても共用部分の管理にあるが、この法制定によって、その管理のルールが確立されたことの意義は大きい。今回ご紹介している中央区の高級賃貸マンションの銀座レジデンス壱番館も3番館まであるシリーズの高級賃貸マンションだが、この際の管理のルールが適応している物件だ。
この法律は37ヵ条から成っていたが、第2~4条では区分所有権、区分所有者、専有部分、共用部分を定めており、第五条では区分所有者の権利義務を定め、建物の保存に有害な行為や、建物の管理また8条~15条では共用部分の使用方法、持ち分割合、管理方法、共有者の権利義務を規定、管理者、区分所有者集会、管理規約などの「運営指針」を示している。法制定当時は、将来の住まい方を見通したものとして高い評価を得ていたが、その後40年代後半からの分譲マンションの著しい普及や、大型・複合化されて大都市圏での住宅として重要な地位を占
めるにともない、予想されなかった新しい権利関係、管理関係の問題が生じてきたため、58年5月に同法は20年ぶりに改正されることになった。
この改正では、管理運営の仕組み、方法などの決定について、そのほとんどを区分所有者の自由な選択に委ねていた旧法に比べ、管理運営に対する法律のかかわりかたは、「消極」から「積極」の姿勢に転化、関係者の間では「今回の改正はたんなる条文の大幅改正であるというより、区分所有法の基本的性格そのものに変化を与えたもの」と指摘されている。その改正法の要点は次のようなものとなっている。区分所有建物とその敷地の一体的な管理を図り、かつ、区分所有建物に関する登記の合理化を図るため、専有部分と敷地利用権とは、原則として分離して処分することができないこととしたこと。区分所有建物に関する管理を適正化するため、共用部分の変更及び規約の設定、変更または廃止は、これまで原則として全貝の合意によることとされていたのを改め、集会の特別多数決議、すなわち区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議によってすることとしたこと。区分所有者の共同生活の維持を図るためヽ区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合には、別多数による集会の決議により、その者の専有部分の使用の禁止、またはその区分所有権の競売を請求することができることとした。
老朽化などにより区分所有建物の建て替えを相当とするに至った場合における区分所有者間の利害の合理的な調整を図るため、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議に基づき建て替えを実現することができることとするための措置を講じることとした。
つまり今回の法改正は、条数も旧法の37ヵ条から70ヵ条に倍増しただけではなく、規約や集会、管理者等の制度についても規定が拡充されたり「規範性」を高めるために、「共同の利益に反する行為」に対する制裁規定が設けられたり、業務の執行権限者である管理者や理事の義務違反に対しても罰則が整備されるなど、初めて「ルールしとしての性格を打ち出し、今後の管理の円滑化が進められるようになった。湖大規模ニュータウンの建設、新住宅市街地開発法の制定もう一つ、30年代の住宅・宅地供給で見逃してならないのはニュータウンの建設だろう。近隣施設:中央区役所