【2025年最新】南海トラフ地震に備える！マンションの耐震性能完全ガイド（旧耐震と新耐震基準の差）

正しいマンションの選び方！南海トラフ地震の震災で、東京の高級マンションタワーマンションは無事なのか？

近い将来、日本を大きく揺るがすと予測されている南海トラフ地震。今後30年以内に70-80%という高い確率で発生が予想されるこの巨大地震に対して、私たちの生活の基盤となるマンションの安全性が、いま改めて問われています。

地震大国日本において、マンションの耐震基準は1981年に大きな転換点を迎えました。それまでの旧耐震基準では、震度5程度の地震に対する建物の倒壊防止が主な目的でしたが、新耐震基準では震度6から7という巨大地震にも耐えられる設計が義務付けられたのです。この変更は、過去の地震被害の教訓から生まれた重要な進化でした。

熊本地震は、この耐震基準の違いが建物の生死を分けることを私たちに明確に示しました。震度7を記録した熊本地震では、旧耐震基準のマンションの約30%が倒壊したのに対し、新耐震基準のマンションの倒壊率は約7%にとどまりました。この数字は、私たちに建物の耐震性能の重要性を強く訴えかけています。

南海トラフ地震に向けて、マンションの耐震対策は進化を続けています。現代のマンションには、「耐震構造」「制震構造」「免震構造」という3つの異なるアプローチが存在します。耐震構造は建物自体の強度で地震に対抗し、制震構造は建物に装置を設置して揺れを吸収します。そして最新鋭の免震構造は、建物と地盤を分離することで地震の揺れを大幅に軽減する、最も進んだ技術です。東京スカイツリーに採用された制震構造や、最新のタワーマンションで採用されている免震構造は、南海トラフ地震のような巨大地震に対する私たちの切り札となっています。

マンションを借りる際や購入する際には、建物の耐震性能を慎重に確認することが重要です。不動産会社での重要事項説明では、建物の建築時期や耐震診断の結果について必ず確認しましょう。特に1981年以前に建てられたマンションについては、その後の耐震補強工事の有無や、現在の耐震性能について詳しく質問することをお勧めします。

また、2000年に導入された耐震等級制度も、マンションの安全性を判断する重要な指標となっています。耐震等級は1から3まであり、数字が大きいほど耐震性能が高くなります。南海トラフ地震のような巨大地震に備えるなら、可能な限り高い耐震等級のマンションを選択することが望ましいでしょう。

しかし、建物の耐震性能だけでは完璧な地震対策とは言えません。室内の家具固定や避難経路の確認、非常用備蓄品の準備など、私たち居住者ができる対策も重要です。特に、室内の家具の転倒による被害は、過去の地震でも多くの犠牲者を出しています。

南海トラフ地震は、いつ発生してもおかしくない状況です。この巨大地震に備えて、私たちはマンションの耐震性能を正しく理解し、適切な対策を講じる必要があります。マンションの構造や建築年、耐震性能をしっかりと確認し、必要に応じて専門家による診断や補強工事を検討することが、大切な家族の命を守ることにつながるのです。

地震大国である日本で暮らす私たちにとって、マンションの耐震性能は生命線です。南海トラフ地震への備えは、決して先送りにできない課題なのです。

東京の地震危険度マップと南海トラフ地震対策完全ガイド

 マンション選びで重視すべき地盤と耐震性
・東京23区の地盤と危険度評価

地盤が頑丈な地域

・杉並区の大部分
・世田谷区の多くの地域
・練馬区の台地部分
・文京区の本郷台地

☝これらの地域は固い地層が地表近くまで達しており、地震時の揺れが比較的小さいとされています。

地盤が軟弱な地域

一方、かつての低湿地や埋立地では地盤が軟弱で、地震時の揺れが増幅される危険性があるエリア

・江東区の大部分（特に豊洲、東雲、有明など）
豊洲のタワーマンション一覧
・足立区の荒川沿い
・江戸川区の河川周辺部
・中央区の埋立地域
※月島エリアの住居募集

特に注目すべきは、東京湾岸エリアの埋立地です。近年、タワーマンションが多く建設されているこれらの地域では、地盤の液状化対策が不可欠とされています。

マンションの耐震基準と進化
1981年の耐震基準改正は、日本の建築史における重要な転換点となりました。旧耐震基準では震度5程度の地震への対応が主でしたが、新耐震基準では震度6から7の巨大地震にも耐えられる設計が求められるようになりました。

記憶に新しい、熊本地震での建物被害データは、この基準の重要性を如実に示しました。

旧耐震基準のマンション：倒壊率約30%
新耐震基準のマンション：倒壊率約7%

【最新の耐震技術と対策】
現代のマンションには三つの主要な耐震技術が採用されています。
『耐震構造』
建物自体の強度で地震に対抗する基本的な方式です。適切な設計と施工により、大地震にも十分な耐力を発揮します。特に地盤の良い地域では、コストパフォーマンスに優れた選択肢となります。
『制震構造』
オイルダンパーなどの特殊装置で地震の揺れを吸収します。東京スカイツリーでも採用されているこの技術は、長周期地震動対策としても効果的です。軟弱地盤地域のタワーマンションでよく採用されています。
制震構造を取り入れている豊洲のマンション一覧
『免震構造』
建物と地盤の間に特殊な装置を設置し、地震の揺れを伝えにくくする最新技術です。特に超高層マンションや医療施設で採用されており、南海トラフ地震級の巨大地震に対しても高い効果を発揮します。
マンション選びのポイント
地震に強いマンション選びでは、以下の要素を総合的に判断することが重要です

【地盤条件】
地質調査データや過去の地震被害記録を確認し、液状化リスクや地盤の増幅特性を理解します。
『建築年と耐震基準』
1981年6月以降の新耐震基準適合は最低条件です。より新しい物件では、さらに進んだ耐震技術が採用されている可能性があります。
『耐震等級』
2000年に導入された耐震等級制度では、等級1から3まで設定されています。南海トラフ地震や首都直下型地震に備えるなら、可能な限り高い等級を選択することをお勧めします。

まとめ：地震大国での安全な住まい選び
東京での安全なマンション選びには、建物の耐震性能と地盤条件の両方を考慮することが不可欠です。特に地盤の良否は、同じ耐震性能でも実際の揺れの大きさに大きな差をもたらします。
近い将来予想される巨大地震に備え、私たちは建物の性能だけでなく、立地する土地の特性まで理解した上で住まいを選ぶ必要があります。その土地の歴史や地質、過去の災害記録なども、重要な判断材料となるでしょう。
地震大国・日本に暮らす私たちにとって、こうした知識は単なる情報ではなく、命を守るための必須の知恵なのです。